Stämpelskatt vid överlåtelse av fast egendom – kan bli aktuell i fler situationer. Därför är det idag viktigt att ha koll på när det INTE utgår stämpelskatt

I våras lämnade Lantmäteriet sitt utredningsförslag om att fastighetsreglering och klyvning ska utgöra åtgärder som ska leda till stämpelskatt. Frågan är om det blir verklighet. Ett mer tydligt exempel på när stämpelskatt kommer att utgå i nya situationer är vid delning genom separation. Det lämnades nyligen en lagrådsremiss där stämpelskatt kommer att tas ut vid delning genom separation.

Lagrådsremissen som lämnades den 1 september 2022 är en följd av harmoniseringen av nationell lagstiftning inom EU gällande bolags rörlighet över gränserna. En ny bolagsrättslig delningsform, delning genom separation, ska införas i aktiebolagslagen. Det innebär att aktiebolagslagen kommer att innehålla tre olika delningsförfarande. 1. Fullständig delning, 2. Partiell delning och 3. Delning genom separation.

Partiell delning innebär att en delningslikvid ska betalas till aktieägaren av det överlåtande bolaget medan det vid delning genom separation, som också är en form av partiell delning, innebär att det överlåtande bolaget direkt ska få ersättningen. Det innebär också att överlåtande bolag blir aktieägare till det övertagande bolaget vid separationsförfarandet. Sedan tidigare har stämpelskatt utgått vid partiell delning. Nu kommer även delning genom separation att medföra uttag av stämpelskatt vid överlåtelse av fast egendom. Det är endast vid överlåtelse via fullständig delning som det inte utgår någon stämpelskatt. En fullständig delning medför dock andra konsekvenser som i många fall gör att alternativet med fullständig delning inte blir aktuell att använda. De nya reglerna föreslås träda i kraft den 31 januari 2023 och gälla på delningar som genomförs efter ikraftträdandet. 

Den utredning som Lantmäteriet lämnade i våras och som innehåller förslag på fler stämpelskattegrundande fastighetsförvärv är mer komplex och det föreligger mer att utreda innan det finns ett tydligt lagförslag. Det är inte heller säkert att utredningen når fram till en lagstiftning. Frågan ingick senast i fastighetspaketeringsutredningen som kom 2017, vilken inte ledde till någon lagstiftning utan i stället kom denna nya utredning från Lantmäteriet. 

Lantmäteriet beskriver tre olika tillvägagångssätt genom vilka fastighetsbildning kan användas för att förvärva fast egendom utan att någon stämpelskatt aktualiseras.

1. Jordabalksförvärv följt av fastighetsbildning

Stämpelskatt aktualiseras inte om fast egendom som förvärvats genom köp eller byte därefter sammanförs med en annan fastighet som förvärvaren redan har lagfart på. Detta sker genom att förvärvaren efter köpet ansöker om antingen fastighetsreglering eller avstyckning följt av sammanslagning istället för lagfart.

Lantmäteriet föreslår att när det sker en fastighetsbildning efter ett skattepliktigt förvärv så ska skattskyldighet inträda när uppgift om fastighetsbildning registreras i fastighetsregistret.

2. Förvärv genom fastighetsreglering

Fastighetsreglering innebär att fast egendom överförs från en eller flera fastigheter till en eller flera andra fastigheter. Om den överlåtande och den övertagande fastigheten ägs av olika personer sker ett förvärv, förvärvet är dock inte skattepliktigt enligt nu gällande regelverk.

Lantmäteriet föreslår att dessa förvärv ska bli stämpelskattepliktiga och att skatten ska beräknas enligt en schabloniserad hantering innebärande att skatten ska baseras på den marknadsvärdeminskning som sker på den avstående fastigheten till följd av förvärvet. Något konkret förslag ges inte i de här fallen.

3. Förvärv genom klyvning

Genom klyvning kan en samägd fastighet delas upp i flera lotter. Klyvningslotterna kan bilda egna fastigheter eller ingå i andra fastighetsbildningsåtgärder. Klyvning kan även innebära att en delägare får en större andel av fastigheten i en klyvningslott än vad denne hade i klyvningsfastigheten, så kallad skevklyvning. När en delägare genom klyvning utökar sin ägarandel i ursprungsfastigheten uppstår ett förvärv, förvärvet är enligt nuvarande regelverk inte stämpelskattepliktigt.

Lantmäteriet föreslår att förvärv av fast egendom som sker genom klyvning ska bli stämpelskattepliktiga och att marknadsvärdet av den andel av klyvningslotten som har förvärvats ska ligga till grund för värdet som skatten ska beräknas på.

Stämpelskatt utgår enligt nu gällande rätt vid förvärv av fast egendom genom bland annat köp eller byte. Gåvor är undantagna stämpelskatt. Storleken på stämpelskatten baseras på det högsta av köpeskillingen vid förvärvet och fastighetens taxeringsvärde för året närmast före det år då ansökan om lagfart beviljas. För de flesta juridiska personer, däribland aktiebolag, är skattesatsen 4,25 procent. För bostadsrättsföreningar och privatpersoner är skattesatsen i stället 1,5 procent.

Stämpelskatten är en skatt som kan uppgå till höga transaktionskostnader och som går att minska om man gör på rätt sätt. Frågan är om vi kommer att få en generell stämpelskatteplikt vid förvärv av fast egendom. Det är fullt möjligt och då kan det vara bra att redan nu ha sett över strukturen på fastigheter och hur dessa ägs innan ny lagstiftning träder i kraft.