Nya regler om du ska sälja din bostad

När du säljer din bostad kan du få uppskov med beskattningen av vinsten och skjuta upp betalningen av skatten istället för att betala skatten direkt. Frågan är vilket som är bäst för dig. Vi beskriver reglerna i denna artikel. Viktigt datum blir den 30 juni 2020.

Uppskov med beskattning av kapitalvinst

Förslaget

Vid försäljningar av privatbostad under perioden 21 juni 2016 till 30 juni 2020 har det inte funnits något tak vad gäller uppskovsbeloppet. Taket slopades tillfälligt genom en särskild lag, lagen (2016:1256) om beräkning av uppskovsbelopp i vissa fall, i syfte att öka rörligheten på bostadsmarknaden. Taket för uppskov är ursprungligen 1 450 000 kronor.

Regeringen har nu lagt fram en promemoria avseende höjt tak för kapitalvinst vid avyttring av privatbostad. I promemorian föreslås att systemet med uppskov med beskattning av kapitalvinster vid avyttring av privatbostad ändras på så sätt att taket för uppskovsbelopp höjs från 1 450 000 kronor till 3 000 000 kronor för avyttringar som sker efter den 30 juni 2020. Ändringen föreslås träda i kraft den 1 juli 2020.

Ändringen innebär att datum för köpekontraktets undertecknande styr vilket uppskovsbelopp som är möjligt att använda. Undertecknas kontraktet i juli 2020 eller senare så gäller det nya takbeloppet.

Uppskov

Vid försäljning av en privatbostad utgår en skatt om 22 procent på kapitalvinsten. En person som säljer en privatbostad med vinst (ursprungsbostad) och köper en ny bostad (ersättningsbostad) kan under vissa förutsättningar få uppskov med beskattning av kapitalvinsten. För att en bostad ska anses vara en ursprungsbostad krävs det att bostaden är belägen inom EES och att personen har varit bosatt i bostaden under minst ett år närmast före avyttringen eller under minst tre av de senaste fem åren (permanentbostad). Det uppställs även krav på själva ersättningsbostaden. En villa eller en bostadsrätt uppfyller dessa krav.

Som huvudregel får ersättningsbostaden ha förvärvats som tidigast året före det år som ursprungsbostaden avyttrades och som senast året efter det år som ursprungsbostaden avyttrades. Inkomstskattemässigt är det köpekontraktsdagen som avgör när en bostad anses vara avyttrad. Undantag gäller om ny-, till- eller ombyggnad har skett på ersättningsbostaden.

Vidare måste personen i fråga bosätta sig i ersättningsbostaden senast den 2 maj året efter avyttringen av ursprungsbostaden.

Preliminärt uppskovsbelopp

För det fall en privatbostad har sålts och personen vid beskattningen året efter inte uppfyller de uppställda kraven på förvärv av eller bosättning i ersättningsbostad kan ett preliminärt uppskovsbelopp erhållas. Det preliminära uppskovet prövas sedan år tre och samtliga krav måste då vara uppfyllda.

Uppskovsbeloppets storlek

Uppskovsbeloppet storlek beräknas på olika sätt beroende på förhållandet mellan ersättningen för ersättningsbostaden och ersättningen för ursprungsbostaden.

Om inköpspriset för ersättningsbostaden är lika stort som, eller överstiger, försäljningspriset för ursprungsbostaden, kan uppskov idag erhållas med ett belopp motsvarande hela den skattepliktiga kapitalvinsten. Kapitalvinsten måste dock vara lägst 50 000 kronor. Om regeringens förslag går igenom innebär det att uppskov endast kan erhållas med ett belopp motsvarande en kapitalvinst om 3 000 000 kronor.

För det fall inköpspriset för ersättningsbostaden understiger försäljningspriset för ursprungsbostaden begränsas uppskovet. Uppskovsbeloppet beräknas då genom att vinsten minskas med prisskillnaden mellan ursprungsbostaden och ersättningsbostaden. Överskjutande del ska tas upp till beskattning.

Ränta

Det kostar att ha ett uppskov med beskattning av kapitalvinst. Ett uppskov medför att en ränta beräknas på uppskovsbeloppet. Räntan utgörs av en schablonintäkt motsvarande 1,67 procent av uppskovsbeloppet. Räntan tas upp till beskattning under inkomstslaget kapital och beskattas till 30 procent. Detta innebär i praktiken en ränta om 0,501 procent (30% x 1,67) av ursprungsbeloppet. En miljon kronor i uppskov kostar alltså cirka 5 000 kronor i skatt per år.

Räntan beräknas vid beskattningsårets ingång vilket betyder att eventuella återföringar av uppskovsbeloppet under beskattningsåret inte beaktas och att det inte heller påförs någon schablonintäkt för ett uppskovsbelopp det år då beloppet uppkommer.

Av januariavtalet följer att räntebeläggningen på uppskovsbeloppet ska avskaffas, men något datum för detta förslag finns inte bestämt.

Uppskov eller lån?

Det låga ränteläget kan innebära att det är mer förmånligt att ta ett lån hos banken och skatta fram kapitalvinsten än att ansöka om uppskov. Räntan på kapitalvinsten kan beräknas till 2,28 procent (0,501/0,22). För det fall ett lån med en räntesats på cirka 2,28 procent eller lägre kan erhållas, kan det löna sig att ta ett lån. Därtill kommer att räntan på lån från banken är avdragsgill med 30 procent, vilket räntan på uppskovsbeloppet inte är. Det kan alltså ekonomisk löna sig att se över sitt uppskov och vilken räntesats som kan erhållas från bank.

Följande exempel kan illustrera detta
A säljer sin villa och gör en vinst på 1 miljon kronor. A ska betala en skatt om 222 000 kronor. A väljer att ansöka om uppskov för hela vinsten vilket innebär att uppskovsbeloppet blir 1 miljon kronor och A får betala en ränta på 0,51 procent årligen, dvs. 5 010 kronor.

Frågan är om det är ekonomiskt för A att ha uppskov. Räntan som A betalar på sin skatteskuld om 220 000 kronor är 2,28 procent (5 010 / 220 000 = 2,28%). Om A kan få en ränta hos bank om 1,40 procent kommer A att spara 1 930 kronor (5 010 – 3 080) per år på att betala av sin vinstskatt.
Om däremot ränta på uppskovsbeloppet avskaffas blir det en fördel med uppskov.

Återföring

Vid en försäljning av ersättningsbostaden ska uppskovsbeloppet återföras till beskattning. Det är även möjligt att tidigare göra en frivillig återföring av ett uppskov. Minsta belopp att återföra är 20 000 kronor.
En frivillig återföring innebär att en skatt om 22 procent påförs på det belopp som förs åter och att uppskovsbeloppet minskar med samma belopp. För det fall 100 000 kronor av uppskovet återförs medför det en skatt om 22 000 kronor att betala.

Begäran om omprövning

För det fall man har ett uppskov med en kapitalvinst från försäljning av privatbostad kan det vara av intresse att fundera över om beloppet ska återföras till beskattning alternativt begära omprövning av tidigare års inkomstdeklarationer.

Det är möjligt att begära omprövning av en eller flera tidigare inlämnade inkomstdeklarationer. En begäran om omprövning ska ha inkommit till Skatteverket före utgången av det sjätte året efter inkomståret. Det innebär att under 2020 kan omprövning göras för inkomstår 2014 och framåt.
En begäran om omprövning innebär å ena sidan att skatt ska betalas med 22 procent på det uppskovsbelopp som skattas fram. Därtill utgår en kostnadsränta från och med den 13 februari det år som man begär omprövning av, till och med den dag som man betalar skatten till Skatteverket. Å andra sidan får man tillbaka den årliga skatt på uppskovsbeloppet som man har betalat (0,51 procent).

Frågor

För det fall du har några frågor är du välkommen att kontakta mig.

Johanna Thulin, jt@vici.se